購買土地環節稅務常見(jian)問(wen)題

一、所(suo)得稅交納疑(yi)難問題(ti)

土地出(chu)讓在(zai)項目(mu)公司推行差值扣減的標(biao)準是啥(sha)？

回應：依(yi)據(ju)《財(cai)政(zheng)部、國家稅(shui)務總局(ju)關于明確金融、房(fang)地(di)產(chan)開(kai)發(fa)、教(jiao)育輔助(zhu)服務等增值稅(shui)政(zheng)策的(de)(de)通(tong)知》（稅(shui)務總局(ju)【2016】140號）第(di)八條要(yao)求：房(fang)產(chan)開(kai)發(fa)公司(si)（包含好幾(ji)個(ge)房(fang)地(di)產(chan)開(kai)發(fa)商構成(cheng)的(de)(de)聯合(he)）轉讓(rang)土地(di)資(zi)(zi)源(yuan)(yuan)向(xiang)政(zheng)府機構付款(kuan)土地(di)資(zi)(zi)源(yuan)(yuan)合(he)同(tong)款(kuan)后，開(kai)設項(xiang)目公司(si)對該轉讓(rang)土地(di)資(zi)(zi)源(yuan)(yuan)開(kai)展開(kai)發(fa)設計，另外合(he)乎以下標(biao)準(zhun)的(de)(de)，能夠 項(xiang)目公司(si)按(an)照規定(ding)扣減房(fang)產(chan)開(kai)發(fa)公司(si)向(xiang)政(zheng)府機構付款(kuan)的(de)(de)土地(di)資(zi)(zi)源(yuan)(yuan)合(he)同(tong)款(kuan)。

房產開發公司、呼市財務費用項目公司、政府機構三方簽署變更協議或補充合同，將土地資源買受人變動為項目公司；

政府機構轉讓土地資源的主要用途、整體規劃等標準不會改變的狀況下，簽定變更協議或補充合同時，土地資源合同款總金額不會改變；項(xiang)目公司(si)的(de)所有股份(fen)由轉讓土地(di)資(zi)源的(de)房(fang)產開發公司(si)擁有。

房地產開發商依照要求推行差值扣減向政府機構付款的土地資源合同款主要內容是啥？回應(ying)(ying)：依據(ju)《財政部、國家稅(shui)務(wu)(wu)總局(ju)關于明確金融、房(fang)地(di)(di)產開發(fa)、教育輔(fu)助服(fu)務(wu)(wu)等(deng)增值稅(shui)政策的通知》（稅(shui)務(wu)(wu)總局(ju)【2016】140號(hao)）《營業(ye)稅(shui)改征增值稅(shui)試(shi)點有(you)關事(shi)項(xiang)的規定》（稅(shui)務(wu)(wu)總局(ju)〔2016〕36號(hao)）第(di)一(yi)(yi)條(tiao)第(di)（三(san)）項(xiang)第(di)10點中“向(xiang)政府機構(gou)付款(kuan)的土(tu)地(di)(di)資源(yuan)(yuan)合同款(kuan)”，包含(han)土(tu)地(di)(di)資源(yuan)(yuan)買受人向(xiang)政府機構(gou)付款(kuan)的征收(shou)土(tu)地(di)(di)和房(fang)屋(wu)拆遷(qian)補償(chang)(chang)(chang)花費(fei)(fei)(fei)(fei)、土(tu)地(di)(di)資源(yuan)(yuan)早(zao)期開發(fa)設(she)計(ji)花費(fei)(fei)(fei)(fei)和土(tu)地(di)(di)交易盈利(li)等(deng)。土(tu)地(di)(di)資源(yuan)(yuan)早(zao)期開發(fa)設(she)計(ji)花費(fei)(fei)(fei)(fei)為政府部門在征用土(tu)地(di)(di)、拆遷(qian)補償(chang)(chang)(chang)安置(zhi)賠(pei)償(chang)(chang)(chang)、“三(san)通一(yi)(yi)平”或“七通一(yi)(yi)平”等(deng)將土(tu)地(di)(di)資源(yuan)(yuan)由生(sheng)地(di)(di)黃變(bian)動為熟(shu)地(di)(di)黃全過程中產生(sheng)的花費(fei)(fei)(fei)(fei)，實際包含(han)地(di)(di)貌勘察費(fei)(fei)(fei)(fei)、征收(shou)土(tu)地(di)(di)賠(pei)償(chang)(chang)(chang)非、附屬物賠(pei)償(chang)(chang)(chang)費(fei)(fei)(fei)(fei)（動遷(qian)賠(pei)償(chang)(chang)(chang)費(fei)(fei)(fei)(fei)）、林(lin)地(di)(di)類(lei)賠(pei)償(chang)(chang)(chang)費(fei)(fei)(fei)(fei)、山林(lin)植物群(qun)落修復費(fei)(fei)(fei)(fei)、林(lin)地(di)(di)類(lei)愿意應(ying)(ying)用采伐費(fei)(fei)(fei)(fei)、應(ying)(ying)用林(lin)地(di)(di)類(lei)擔保費(fei)(fei)(fei)(fei)、耕地(di)(di)占用稅(shui)、基礎設(she)施建設(she)配(pei)套費(fei)(fei)(fei)(fei)、公用事(shi)業(ye)基本建設(she)配(pei)套費(fei)(fei)(fei)(fei)、住宅小區開發(fa)設(she)計(ji)配(pei)套費(fei)(fei)(fei)(fei)等(deng)。

二、合同印花(hua)稅(shui)交納疑(yi)難問題(ti)

呼市財務管理房產投資公司、項目公司、土地資源單位簽署土地資源選購行為主體合同補充協議，是不是再度交納合同印花稅？

回應：購地合(he)同(tong)補充協議系三(san)方對原土地交(jiao)易(yi)合(he)同(tong)主體的變更協議，不屬于(yu)再度簽署土地交(jiao)易(yi)合(he)同(tong)書，不用再度交(jiao)納合(he)同(tong)印花(hua)稅。

合同印花稅的交納行(xing)為主體是(shi)房產投資公(gong)司還是(shi)項目(mu)公(gong)司？

回應：根據《中(zhong)華(hua)人民國(guo)和國(guo)印(yin)花(hua)稅暫行條(tiao)例》第七條(tiao)要求：應納稅憑證(zheng)理應于書(shu)立或(huo)是堅振時貼(tie)花(hua)紙。該條(tiao)文(wen)要求合(he)同印(yin)花(hua)稅交(jiao)納應是與(yu)土地(di)單位簽署(shu)土地(di)交(jiao)易(yi)合(he)同書(shu)的(de)行為(wei)主體為(wei)標準。

三、土地稅(shui)交納疑難(nan)問題

以轉讓或分(fen)享方法有償服務(wu)獲得(de)土(tu)地使用權證的，土(tu)地稅交(jiao)納的算起點如何確定？

回應：根據稅(shui)務總局(ju)【2006】186號(hao)要求，以轉讓或(huo)出讓方法有償服務獲得土(tu)(tu)(tu)地(di)使用權證的(de)(de)，應由(you)購買方從土(tu)(tu)(tu)地(di)資源(yuan)(yuan)轉讓協議承(cheng)諾(nuo)交(jiao)貨土(tu)(tu)(tu)地(di)資源(yuan)(yuan)時(shi)間的(de)(de)下月起交(jiao)納城區土(tu)(tu)(tu)地(di)稅(shui)；轉讓協議未承(cheng)諾(nuo)交(jiao)貨土(tu)(tu)(tu)地(di)資源(yuan)(yuan)時(shi)間的(de)(de)，由(you)購買方從合同簽訂的(de)(de)下月起交(jiao)納城區土(tu)(tu)(tu)地(di)稅(shui)。

若土地交(jiao)易合(he)同書中沒有承諾交(jiao)地時間(jian)，怎樣交(jiao)納土地稅(shui)？

回應(ying)：依(yi)據(ju)稅(shui)務總(zong)局(ju)【2008】年152號要求，經營者因房地(di)(di)產(chan)(chan)、土(tu)地(di)(di)資(zi)(zi)源的商(shang)品或(huo)支配權情(qing)況(kuang)產(chan)(chan)生變化而依(yi)規停止(zhi)房地(di)(di)產(chan)(chan)稅(shui)、城(cheng)區土(tu)地(di)(di)稅(shui)繳稅(shui)責任的，其應(ying)繳稅(shui)金的測算應(ying)截(jie)至房地(di)(di)產(chan)(chan)、土(tu)地(di)(di)資(zi)(zi)源的商(shang)品或(huo)支配權情(qing)況(kuang)產(chan)(chan)生變化的當月底(di)。

房產公司(si)開發設(she)計商業用地(di)的土地(di)稅何時終止交(jiao)納？

回應：現階段暫沒有確立的文檔要求(qiu)，在操作過程中(zhong)，全國各地稅務局終止(zhi)征繳房產公司開發設(she)計商業用(yong)地的土地稅分三種：

開發設計新項(xiang)目(mu)獲得預售證(zheng)，全(quan)部(bu)新項(xiang)目(mu)商業用(yong)地(di)即停征土地(di)稅。

依(yi)據業主(zhu)辦出土地使用證的總(zong)面積終止征(zheng)繳相對總(zong)面積的土地稅。

依據簽合同的(de)(de)市場銷售總(zong)(zong)面積(ji)(ji)占所有(you)可售總(zong)(zong)建(jian)筑面積(ji)(ji)的(de)(de)占比平攤出(chu)已(yi)市場銷售的(de)(de)土(tu)地(di)面積(ji)(ji)，終止征繳相匹配總(zong)(zong)面積(ji)(ji)的(de)(de)土(tu)地(di)稅。

未辦運轉辦理手續的集體土(tu)地，由誰(shui)交(jiao)土(tu)地稅(shui)？

回(hui)應(ying)：根據《財政部.國(guo)際稅(shui)務總局關于集體(ti)土地(di)城(cheng)鎮使(shi)用(yong)(yong)稅(shui)有(you)關政策的(de)通知》（稅(shui)務總局【2006】56號要求(qiu)：城(cheng)鄉土地(di)稅(shui)繳稅(shui)范疇內(nei)具體(ti)使(shi)用(yong)(yong)稅(shui)全民所有(you)土地(di)、但未辦土地(di)使(shi)用(yong)(yong)權證(zheng)運轉辦理手續的(de)，由具體(ti)應(ying)用(yong)(yong)集體(ti)用(yong)(yong)地(di)的(de)企業和(he)本人按照(zhao)規(gui)定交納城(cheng)區土地(di)稅(shui)。

四、房產契稅交納疑難問題(ti)

土地(di)資(zi)源轉性合同書是不是繳房產契稅？

回應(ying)(ying)：依(yi)據國稅發【2008】662號：“依(yi)據現行標準房產(chan)契稅現行政(zheng)策要求，對(dui)經營(ying)者因更(geng)(geng)改用地(di)性質而簽署土地(di)使用權證轉讓(rang)合同(tong)變更(geng)(geng)協議書(shu)或(huo)再次簽署土地(di)使用權證轉讓(rang)合同(tong)書(shu)的(de)，應(ying)(ying)征繳房產(chan)契稅。計稅基(ji)礎為因更(geng)(geng)改用地(di)性質應(ying)(ying)補交的(de)土地(di)資(zi)(zi)源收益金及應(ying)(ying)補交政(zheng)府部門(men)的(de)其它雜費。”，因此土地(di)資(zi)(zi)源轉性合同(tong)書(shu)應(ying)(ying)征繳房產(chan)契稅。